quarta-feira, 3 de fevereiro de 2010

Nova Lei de Locação permite despejo liminar por atraso de aluguel

Por Renata Lange Moura
No dia 9 de dezembro de 2009 foi sancionada a Lei 12.112, cujo texto altera e aperfeiçoa as regras e procedimentos da Lei 8.245/91, que versa sobre a locação de imóveis urbanos.
Da forma como redigida, a Lei 8.245/91 criava obstáculos à retomada do imóvel pelo locador, obrigando-o a conviver com situações de locatários contumazes mal pagadores e contratos sem garantia. Dentre outras circunstâncias desvantajosas a ele, o que acabava por desestimular o mercado de locações.
A finalidade precípua da Lei 12.112/09, que entra em vigor no próximo dia 24 de janeiro de 2010, é restabelecer o equilíbrio contratual, através da outorga, ao locador, de mecanismos para preservação de seus direitos.
As alterações mais importantes dizem respeito à facilitação do procedimento das ações de despejo, dentre as quais se destacam a ampliação do rol de hipóteses em que é admitido o despejo liminar no prazo de 15 dias e a restrição da possibilidade de emenda da mora pelo locatário.
Com o início da vigência da Lei 12.112/09, o locatário somente poderá pagar sua dívida para evitar a ordem de despejo judicial se não houver se utilizado de tal prerrogativa nos 24 meses anteriores. Atualmente, ele só não poderia purgar a mora se houvesse se utilizado de tal faculdade duas vezes nos 12 meses anteriores.
No que se refere ao despejo liminar, passa a ser autorizado também nas hipóteses listadas abaixo, que representam um importante ganho aos locadores:
- falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantia, por não ter sido contratada ou em caso de extinção dela;
- ausência de apresentação de nova — e apta — garantia pelo locatário, após notificado pelo locador a fazê-lo em função da extinção da garantia primária;
- término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação até 30 dias após o seu término, ou após o transcurso do prazo previsto na notificação comunicando o intento de retomada do imóvel;
- necessidade de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser realizados com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Como já era de se esperar, a Lei 12.112/09 causou polêmicas e já teve como reflexo o ajuizamento de Ação Direta de Inconstitucionalidade pelo Instituto Brasileiro de Defesa dos Lojistas de Shoppings, perante o Supremo Tribunal Federal, através da qual é questionada a legalidade da primeira das novas hipóteses de despejo liminar listadas acima.
A Lei 12.112/09 introduziu outras modificações relevantes, dentre as quais se destacam as seguintes:
- tornou regra legal o atual entendimento jurisprudencial de que as garantias da locação se estendem também pelo período em que prorrogada a locação por prazo indeterminado, até devolução das chaves;
- outorgou ao locador a possibilidade de desfazer a locação caso o locatário não apresente nova — e apta— garantia no prazo de 30 dias a contar da extinção da garantia primaria;
- facultou ao fiador a hipótese de se exonerar da fiança nas hipóteses de morte, separação ou divórcio do locatário, em locação residencial, bem como de contratos firmados por prazo indeterminado, estabelecendo que ele — fiador— fica responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após o envio da notificação ao locador. Importante destacar que a segunda possibilidade de exoneração da fiança já estava prevista no Código Civil, com prazo de obrigação pelos efeitos dela por 60 dias, que foi, portanto, dobrado pela lei.
São essas, em breve síntese, as principais alterações trazidas pela Lei 12.112/09.
Por facilitar as ordens judiciais de despejo, a lei deve ampliar a oferta de imóveis para locação e, por consequência, considerando-se a estabilidade da demanda, implicar na redução dos valores locativos. Observa-se, pois, que a lei beneficiará tanto locadores, quanto locatários adimplentes.
Renata Lange Moura é especialista em Direito Civil do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados.
Revista Consultor Jurídico

4 comentários:

  1. Estou tendo problemas com a casa que estou alugando atualmente. A um atras encontrei esta casa nesse buscador de imóveis, a negociação inicial foi ótima e tudo mais, durante esses 12 meses tudo foi uma maravilha, mas agora com entrada dessa nova lei do inquilinato, o proprietario começou a me pressionar para pagar um valor maior de alguel pq segundo ele a lei previa isso. Estou com medo de ser despejada pq naum refiz o contrato e ele disse que em breve aparecerá com a policia para me tirar da casa, mas ja estou na procura de outro imovel. Maldita lei...

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  2. Ana!
    Já deram entrada com uma ação para mostrar que alguns dos artigos são inconstitucionais.
    E, você está pagando o imóvel direitinho. Essa lei não dá o direito ao locador de te despejar com polícia, até porque já está caracterizada a ameaça. Para isso ele precisaria notificá-la sobre o novo reajuste e, dependendo do valor poderá ser questionado, também por você, judicialmente. No caso de perder a ação o que, também não é tão baratinho assim um processo desses, você terá um prazo para sair.
    Na minha modesta opinião, muitos artigos dessa Lei serão modificados.
    Abraços da

    Roseane (Zane)

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  3. Oi Roseane, obrigada pelas informações, mas ja estou providenciando minha retirada daqui, para evitar dor de cabeça. Melhor mesmo ir pra outro lugar.
    Abraços!

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  4. boa tarde!
    estou com um serio problema,estou morando em uma casa e esta com o aluguel atrazado a 6 meses.eu pagava regularmente adiantado,mas na pascoa do ano passado me marido bateu nosso carro se machucou e precisou se asentar do emprego por cinco dias atestado,o patrão dele foi avisado,mas retornando o patrão dele não quiz saber o demitiu e assim depois de dois meses meu aluguel começou a trazar como as outras contas tbm .a proprietaria fez um acordo verbal comigo eu ir dando de 200,00 a 300,00 por mes ate meu marido arrumar emprego assim que ele arrumasse ai voltaria a pgar o alugar devido de 650,00 que é o valor certo do contrato.passaran-se mas alguns meses e meu marido não conseguiu emprego ele veio ate mim e pediu a casa,mas pra onde eu ia com meus filhos ele desempregado num tenho dinheiro pra pagar outro aluguel.ni ano passado em novembro ela entrou com uma ação de despejo contra mim,e ja esta vencendo este prazo recebi a notificação dia 26/02/2010 e meu prazo de 15 dias esta acabando oq faço,não quero morar de graça mas minha situação esta dificil não sei oq fazer me de uma ajuda oq devo fazer se passar estes restantes dos 15 dias oq pode acontecer.
    sem mais
    obrigada
    Lucimar

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